Купить дом в Израиле: выгодно или нет?

Куда вложить деньги? Недвижимость в Израиле

Неочевидные преимущества рынка

«Секрет фирмы» начинает новую рубрику, в которой мы будем рассказывать, как и во что инвестировать деньги. Речь пойдёт как о консервативных инвестициях в недвижимость, так и о прогрессивных: в ICO, которые действительно работают, криптовалюту, которая всё ещё растёт, искусство, которое сделает вас миллионерами.

В первом выпуске — недвижимость Израиля. О ней рассказал президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии Эли Гервиц.

В последнее десятилетие Израиль переживает бум недвижимости — за этот период цены выросли на 113%. Они повышались почти каждый год, только в последние два года статистический рост остановился — не в последнюю очередь потому, что государство выбросило на рынок десятки тысяч квартир на 20–25% дешевле рыночной стоимости.

Почему стоит обратить внимание на вложения в эту отрасль? Есть большое количество объективных факторов, которые поддерживают рост цен на израильскую недвижимость, и с каждым годом их влияние усиливается. Кроме того, специфика рынка позволяет заработать не только за счёт увеличения стоимости квартиры, вытекающей из общей конъюнктуры.

Почему рынок идёт вверх

Во-первых, Израиль — маленькая страна, и если её границы изменятся, то территория не увеличится, а уменьшится. О чём речь? Если будет достигнуто соглашение с палестинцами, то десятки тысяч израильтян, которые сейчас живут за «зелёной чертой» (граница между Израилем и контролируемыми территориями Иудеи и Самарии), нужно будет расселить внутри Израиля.

Фото: Abir Sultan / EPA

Во-вторых, Израиль — это страна с самым большим приростом населения за счёт рождаемости (по данным ОБСЕ/ОЭСР). Средняя продолжительность жизни в Израиле — почти 83 года, страна входит в топ-10 в мире по этому показателю.

Прирост населения идёт не только за счёт высокой рождаемости и низкой смертности, но и за счёт репатриации. Ожидается, что к 2024 году в стране будет жить уже 10 млн человек против сегодняшних 8 млн. Кроме того, Израиль не обошёл стороной и процесс американизации: всё больше семей разводятся, бывшим супругам требуется уже не одна квартира, а две. Понятно, что сейчас и в будущем в Израиле нужно строить очень много жилья.

Израильская недвижимость является экспортным товаром. Она востребована у русских, американских, французских и других евреев по религиозным, сионистским, но и утилитарным причинам. Например, наличие «дачи» в странах Евросоюза далеко не автоматически даёт право жить в этой стране, а если это право и было предоставлено, оно будет временным и всегда может быть отозвано. В Израиле этой проблемы нет — тех, у кого уже есть гражданство или право на него, никто с квартирой никогда не разлучит.

Наконец, в Израиле отсутствуют безрисковые инвестиционные альтернативы — банки практически ничего не платят по депозитам.

Значит ли это, что цены на израильскую недвижимость росли в любой период времени или будут расти всегда? Конечно, нет. Тот, кто говорит, что цены на израильскую недвижимость росли все семьдесят лет существования государства, просто неправильно выбрал резолюцию. Если смотреть на график динамики цен издалека, то действительно будет видеться сплошной рост, но, если приблизиться, будут видны и периоды стагнации, и падения.

Фото: Bloomberg / Getty Images, Yuval Hodnov / Unsplash

Выгодно и не рискованно покупать в строящемся доме

Ещё один очень важный способ извлечения дохода из инвестиций в недвижимость — рост её цены не за счёт продолжения общего позитивного тренда, а просто за счёт того, что она постепенно строится. Понятно, что квартира в доме на этапе котлована должна стоить дешевле, чем в таком же, но уже готовом.

Покупая квартиру в Израиле от застройщика, вы не платите сразу все 100%. Есть разные подходы, которые распределяют платежи от авансового до финального по мере продвижения строительства. Самый клиентоориентированный способ — при подписании договора отдать 20%, а 80% заплатить незадолго до получения ключей. Причём ипотеку на покупку квартиры могут получить и иностранцы, не имеющие в Израиле ни доходов, ни других активов.

Если в России до 2017 года, когда приняли закон о компенсационном фонде долевого строительства, покупка квартиры в строящемся здании была сродни покупке лотерейного билета, в Израиле ничего общего с лотереей в такой сделке нет. Не потому, что израильские застройщики святые, люди везде одинаковые. Отличаются институты.

Система работает так: в Израиле всего несколько банков. Любой израильский банк устойчивее любого израильского застройщика. Если банк сопровождает процесс, можно быть уверенным, что он будет доведён до логического конца.

Может ли застройщик разориться? Да, конечно, может. Но тогда вместо него проект закончит другой застройщик, взяв ваши деньги из банка.

Фото: Adam Jang / Unsplash

Может ли девелопер попытаться украсть деньги своих покупателей? Теоретически это возможно. На практике ответственность за сохранность денег несёт банк. Представим, вместо того, чтобы освободить деньги под счёт-фактуру на покупку очередной тонны цемента для возведения 15-го этажа, сотрудник банка позволит вывести деньги куда-то на личный счёт застройщика. Если он потом с этими деньгами сбежит, понятно, что произойдёт. Банку придётся эти деньги возместить из своих средств.

Поскольку банку это изначально понятно, он приложит все усилия, чтобы такого не произошло. Банк старается обезопасить в этой ситуации не покупателей, а себя, а в качестве замечательного побочного эффекта в этой ситуации защищён и покупатель.

Есть ли риск, что квартира застройщика будет сдана не в срок? Конечно, есть. Есть ли риск, что из-за банкротства застройщика покупателю придётся доплатить какие-то небольшие деньги? Этот риск невелик, но и он тоже существует. Но давайте не путать риск обманутых дольщиков, которые остались и без денег, и без квартиры, с рисками людей, которые:

а) получили ключи от своей инвестиционной квартиры на полгода-год позже, чем они ожидали;

б) выиграли за счёт прироста капитальной стоимости, которое дало завершение строительства, не 18%, а 15%.

Можно зарабатывать на краткосрочной аренде

Фото: Bloomberg / Getty Images, Sebastian Mantel / Unsplash

Кроме очевидной долгосрочной аренды в Израиле развита краткосрочная аренда — это туристическая страна. В 2018 году приехало рекордное количество туристов — 4,1 млн. И ожидается продолжение тенденции увеличения числа туристов из года в год. А строительство гостиниц занимает долгие годы. Спрос, очевидно, будет ещё долго превышать предложение.

Считается, что сдача в краткосрочную аренду должна приносить в среднем в три раза более высокий доход, чем долгосрочная. Правда, стоит помнить, что износ квартиры намного выше, а с первого шекеля такие заработки будут облагаться налогами как бизнес (налог может достигать 50% от прибыли).

Местная реновация может повысить стоимость квартиры

Есть вещи, которые издалека не видны. Например, какая разница москвичу, покупать квартиру в доме, который построен в Тель-Авиве в 1979 году или в 1981-м? Вроде бы никакой. Логика подсказывает выбрать более новый дом.

Но иногда нужно пользоваться не логикой, а знаниями. Израиль стоит на Сирийско-Африканском разломе. Риск землетрясения, безусловно, существует. Внимание этому риску стали уделять не в 1948 году, когда создали государство Израиль, а в 1980 году. Дома, которые строились до 1980 года, не отвечают сегодняшним, более жёстким критериям сейсмоустойчивости.

В Израиле действует план «ТАМА 38», согласно которому, когда старый дом укрепляют, жители получают дополнительную жилплощадь — несколько десятков метров. Обновление дома резко повышает цену квартиры. Если дом сносят и строят новый, жителей расселяют на время строительства, а потом вместо маленькой старой квартиры дают большую квартиру в новом доме.

Значит ли это, что можно купить дешёвую квартиру в доме, который попадёт под реновацию, и через несколько лет получить дорогую жилплощадь в новом доме? Нет. Всё, что знаете вы, знает и продавец. Надо искать районы, которые имеют перспективу на реновацию, но в которых эта перспектива ещё не инкорпорирована в цену. Если повезёт, в течение нескольких лет ваша консервативная инвестиция даст резкое прибавление к цене, а это возможно далеко не на всех рынках недвижимости.

Мы не рекомендуем смотреть на инвестицию в израильскую недвижимость через призму принципа «сегодня купил за рубль, завтра продал за два». Этого не произойдёт. Но этот рынок интересен тем, что он, с одной стороны, устоявшийся, безопасный, диверсифицированный и консервативный, а с другой — оставляющий возможности для «срабатывания опциона» на дополнительный доход.

Фотография на обложке: Gil Cohen Magen / Reuters

Подписывайтесь на «Секрет фирмы» в «Яндекс.Дзене»!

Недвижимость в Израиле: особенности, цены и преимущества

Недвижимость в Израиле: особенности, цены и преимущества

Современный Израиль — один из самых динамичных рынков недвижимости в мире, и это неспроста. В масштабах последних 12 месяцев Израиль оказался в числе ТОП-30 государств мира с самым стремительным ростом цен на недвижимость: +4,7% в период со II квартала 2016-го по II квартал 2017-го года включительно.

Редакция Domaza совместно с экспертом агентства недвижимости ADKInvest Ниной Каплан даёт анализ того, как выглядит рынок недвижимости в Израиле сегодня, какие объекты и в каких регионах пользуются наибольшим спросом.

Недвижимость в Израиле: инвестиционные перспективы

Часто израильский рынок рассматривается именно как возможность для выгодных инвестиций в недвижимость. Настоящий «бум» цен в Израиле произошёл, в частности, из-за интереса иностранных покупателей. В то время, как многие государства Европы испытывали падение цен на недвижимость в период мирового экономического кризиса 2008-го года, рынок Израиля испытал значительный подъём. За последние 10 лет, как показывает статистика, цены в Израиле возросли на 200-250%. И этот рост продолжается, несмотря на меры властей по «охлаждению» рынка.

Именно в момент мирового кризиса Центральный банк Израиля снизил ставки по кредитам. Местные и иностранные граждане сразу же увидели в этих экономических условиях хорошие перспективы: покупка недвижимости стала более выгодной инвестицией, чем депозиты в банках. В результате этого стагнация рынка сменилась «взрывным» ростом, а Израиль обрёл репутацию выгодного и безопасного направления для инвестиций в недвижимость.

Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Финансовые вложения в жилую недвижимость приносят доход как в результате роста цен на недвижимость в Израиле, так и в результате сдачи недвижимости в аренду (долгосрочную или краткосрочную). В долгосрочной перспективе цены на недвижимость в Израиле растут. Исключением являются мелкие катаклизмы, но их позволяет переждать стабильный доход от сдачи объекта в аренду. Затем рост цен на недвижимость возвращается к привычной тенденции. Арендный бизнес в Израиле — крайне перспективный сегмент, поскольку происходит постоянный рост населения страны (репатриация, рост рождаемости), в результате чего растёт спрос на долгосрочную аренду квартир».

Так, владелец недвижимости в Израиле в среднесрочной перспективе может рассчитывать на пассивную прибыль — разницу между ценой покупки и продажи, которая может быть существенной.

Кроме естественных причин, по которым в Израиле растёт спрос на аренду недвижимости, важно также учитывать туристический поток — израильский рынок открывает широкие возможности для организации арендного бизнеса. По данным Центрального статистического бюро Израиля, только в период с января по июль 2017-го года страну посетило более 2,1 млн иностранных туристов — это на 25% больше, чем в аналогичный период 2016-го года.

Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Как и в других странах, вариантов получения прибыли на арендном рынке Израиля несколько. При сдаче недвижимости в Израиле в долгосрочную аренду (от 1 года) можно рассчитывать в среднем на 3,5-5% годовых. Чем апартаменты дороже, тем меньше прибыли они приносят, но вместе с тем у владельца апартаментов и меньше головной боли, так как дорогую квартиру арендует более обеспеченный человек, что предполагает минимум потенциальных проблем.

Второй вариант инвестиции — покупка не одного объекта, а нескольких, но более доступных по цене. В этом случае владелец может рассчитывать на более высокую прибыль, но ему также стоит готовиться к тому, что потенциальные арендаторы будут относиться к менее обеспеченным слоям населения. Соответственно, это сулит высокие шансы получить проблемы с платежеспособностью арендатора.

Сдача квартир в аренду туристам принесет больше прибыли, но она влечёт за собой и гораздо больше рисков. Этот вариант инвестиций распространён среди иностранных покупателей: они используют свою недвижимость несколько месяцев в году для отдыха, а в остальное время объект сдаётся в аренду туристам при помощи управляющей компании. Наше агентство также осуществляет управление имуществом. Как правило, при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду такая услуга оценивается в размере одной месячной арендной платы в год, а при краткосрочной аренде – 10% от суммы».

Предлагаем проанализировать, сколько стоит и как выглядит недвижимость в Израиле, которая пользуется спросом, из каталога агентства ADKInvest на портале Domaza:

Популярные регионы для покупки недвижимости в Израиле

Преимуществом Израиля является разнородность рынка недвижимости — здесь можно встретить объекты и цены практически на любой вкус. Тенденции цен и уровень спроса здесь сильно разнятся от региона к региону: на популярных курортах цены и доходность объектов выше, а наиболее бюджетные варианты «базируются» в отдалённости от побережья и туристических мест. Ввиду этой особенности перед покупкой недвижимости важно чётко определить цели вложения, а также собственные предпочтения.

Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Наиболее привлекательными для инвестиций и жизни являются прибрежные города Израиля, среди которых особое место занимает Нетания, недвижимость в которой предлагаем клиентам я и мое агентство. Недвижимость Нетании более доступна по цене, нежели недвижимость Тель-Авива и Герцлии. При этом, Нетания не уступает другим городам ни по качеству строительства, ни по доходности.

Спрос иностранных покупателей на недвижимость в Нетании стабильный и высокий. В частности, в Нетании часто обзаводятся недвижимостью французы, его неофициально называют «израильской ривьерой». Популярность Нетании обусловлена несколькими факторами: 13,5 км благоустроенных пляжей города признаны самыми лучшими в Израиле. Кроме того, удачное месторасположение и хорошее транспортное сообщение позволяют местным жителям оптимально планировать поездки в любую часть страны. Радует владельцев недвижимости и городская инфраструктура: многочисленные кафе, рестораны, торговые центры, театр, кинотеатр, планетарий и ежедневные концерты и фестивали на побережье и главных площадях города».

Говоря о лучших локациях израильского рынка с точки зрения инвестиций в недвижимость, эксперты выделяют несколько направлений:

  • Тель-Авив. Здесь располагается самая дорогая недвижимость в стране, именно здесь цена «квадрата» при покупке апартаментов может достигать $10000-20000, а видовые объекты могут достигать в цене и $30000 за 1 м 2 . В Тель-Авиве хорошо развит рынок краткосрочной аренды — спрос на объекты разных классов здесь обычно превышает предложение;
  • Герцлия. Расположенный между Тель-Авивом и Нетанией, город Герцлия стал одним из самых дорогих рынков в стране: порядка $4600-12800 за 1 м 2 . Самые дорогие объекты, как и на других курортах, здесь расположены в пешей доступности к морю, тогда как удалённые от моря апартаменты предлагаются по более доступным ценам;
  • Нетания. Этот город является крупнейшим средиземноморским курортом Израиля, поэтому и цены на недвижимость здесь сильно зависят от близости к пляжу. Средние цены на апартаменты в Нетании могут достигать порядка $6000 за 1 м 2 , но можно встретить и более бюджетные объекты;
  • Бат-Ям. Граждане Франции и России облюбовали рынок недвижимости Бат-Яма — южного «соседа» Тель-Авива. Покупатели выбирают этот город, поскольку он расположен неподалёку от Тель-Авива, но предлагает более бюджетную недвижимость: средняя цена «квадрата» при покупке апартаментов здесь колеблется в пределах $5000-8000;
  • Иерусалим. В столичном Иерусалиме и его окрестностях предпочитают обзаводиться недвижимостью поклонники культурного наследия. Стоимость апартаментов в Иерусалиме сильно зависит от местоположения, она может колебаться в пределах $4500-11500 за 1 м 2 .

Процесс покупки недвижимости в Израиле

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Израиле. Важно знать, что на землю в Израиле существует два вида собственности — частная и государственная. Покупая недвижимость, расположенную на земле, которая находится в государственной собственности, покупатель оформляет долгосрочную аренду земельного участка (на 25, 49 или 99 лет). На частные земельные участки, которых в Израиле всего 8%, подобное ограничение не распространяется.

При сделках с недвижимостью в Израиле обязательно привлечение адвоката. Грамотный адвокат поможет как с оформлением договора на покупку недвижимости и регистрацией прав собственности, так и с вопросами перевода денежных средств из-за границы. Для правильного выбора объекта недвижимости, эффективных переговоров и выгодного приобретения крайне желательно участие профессионального и опытного официального агентства недвижимости, расположенного на территории Израиля и специализирующегося на недвижимости интересующего города.

Важно! В большинстве случаев для приобретения недвижимости в Израиле иностранцу потребуется только загранпаспорт, средства и надёжные представители в лице адвоката и опытного агентства недвижимости.

Для того, чтобы купить недвижимость в Израиле, иностранному гражданину нужно:

  1. с помощью агентства недвижимости подобрать несколько подходящих объектов недвижимости;
  2. подготовить средства для покупки недвижимости (для оплаты сделки покупателю придется открыть счёт в израильском банке. Он может сделать это самостоятельно, но может и поручить открытие счёта своему адвокату);
  3. подтвердить источник происхождения средств (это необходимо для зачисления денежных средств на счёт в израильском банке);
  4. обязательно приехать в страну, чтобы посмотреть объекты в реальности и сделать окончательный выбор;
  5. подписать договор купли-продажи недвижимости в Израиле (при подписании договора купли-продажи продавцу перечисляется первый взнос — от 15 до 30% от суммы);
  6. оплатить услуги адвоката и агента по недвижимости;
  7. оплатить остальную сумму сделки (сроки зависят от договоренности сторон и сроков освобождения или завершения строительства недвижимости);
  8. зарегистрировать право собственности на недвижимость (осуществляется адвокатом);
  9. оплатить налог на покупку недвижимости.

Если Вы верно выбрали агентство недвижимости, у Вас с ним сложится многолетнее выгодное сотрудничество. Грамотные риелторы сделают весь процесс покупки недвижимости в Израиле максимально удобным и прозрачным, а также смогут своевременно проконсультировать по любому из этапов сделки.

Налоги на покупку недвижимости в Израиле

В Израиле существует налог на покупку недвижимости, его обязаны уплачивать как граждане, так и иностранные покупатели. Налогообложение сделок с недвижимостью для иностранцев и граждан Израиля происходит по-разному: для каждой из этих категорий покупателей существует собственная прогрессивная шкала.

Апартаменты в Нетании
55 м 2 , €404 770 (€7359 за 1 м 2 )

2 комнаты, 1-я береговая линия, вид на море
Налоги на покупку недвижимости
для граждан Израиля
Налоги на покупку недвижимости в Израиле для иностранцев
  • до 1 623 320 шекелей (≈ €377 383) – 0%;
  • с суммы от 1 623 320 (≈ €377 383) до 1 925 320 шекелей (≈ €447 591) – 3,5%;
  • с суммы от 1 925 320 (≈ €447 591) до 4 967 445 шекелей (≈ €1 154 812) – 5%;
  • с суммы от 4 967 445 (≈ €1 154 812) до 16 558 150 шекелей (≈ €3 849 373) – 8%;
  • с суммы свыше 16 558 150 (≈ €3 849 373) шекелей – 10%.
  • с суммы до 4 967 445 шекелей (≈ €1 154 812) – 8%,
  • с суммы свыше 4967445 шекелей (≈ €1 154 812) – 10%.

Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Размер налога на покупку в Израиле не зависит от того, что является предметом договора купли-продажи – первичная или вторичная недвижимость. Для иностранных граждан, купивших первую квартиру в Израиле и репатриировавшихся в страну в течение 18 месяцев с момента ее покупки, законодательством предусмотрена возможность отсрочки уплаты налога до даты репатриации и последующей уплаты налога уже по шкале для граждан Израиля. Также в случае планов по дальнейшей репатриации есть возможность уплатить налог по шкале для иностранцев, а после репатриации — произвести перерасчёт налога по шкале для граждан Израиля, чтобы вернуть часть средств».

Предлагаем на примере реального объекта компании ADKInest из каталога на портале Domaza проанализировать, как отличаются налоги на покупку недвижимости в Израиле для иностранцев и местных граждан:

Подробнее о налогах на недвижимость в Израиле и стоимости её ежегодного содержания вы можете узнать в других материалах нашего портала. Также вы можете проконсультироваться с русскоговорящими экспертами по рынку недвижимости Израиля, выбрав понравившегося специалиста из каталога компаний на Domaza.

Недвижимость в Израиле: преимущества для иностранных покупателей

Главные преимущества рынка недвижимости Израиля — открытость для иностранцев, государственная защита сделок со строящейся недвижимостью и положительные инвестиционные перспективы. Согласно закону, любой желающий может купить недвижимость в Израиле. Также преимуществом является возможность иностранцев получения ипотеки в израильских банках (до 50% от стоимости объекта).


Нина Каплан, риелтор агентства недвижимости ADKInvest:
«Все большей популярностью у инвесторов пользуется строящаяся недвижимость Израиля. Её можно приобрести не только в процессе строительства, но и на стадии утверждённого проекта. Чем раньше стадия покупки, тем дешевле обходится квартира, тем выгоднее вложение. Наше агентство недвижимости ADKInvest работает только с опытными и надёжными подрядчиками, зарекомендовавшими себя годами. Благодаря заслуженной репутации наши клиенты не останавливаются в работе с нами на одной сделке. Поддерживая связь с нашим агентством, наши постоянные клиенты первыми получают информацию о привлекательных проектах и приобретают недвижимость для личного использования или инвестиций».

Покупая недвижимость на стадии строительства, иностранный гражданин может быть уверен в безопасности инвестиции. Застройщики в Израиле, согласно местному законодательству, обязаны выдавать покупателям банковские гарантии, а также обеспечивать сохранность средств и рентабельность проектов. Кроме того, покупка недвижимости на стадии утверждённого проекта имеет и другие плюсы:

  1. нет необходимости вносить всю сумму сразу – она вносится частями по мере продвижения строительства;
  2. во время строительства цена недвижимости уже растет без всяких забот и дополнительных на то расходов (в среднем за период строительства, по мере его продвижения от начала продаж и до готовности здания, цена вырастает на 25-30%);
  3. можно внести определенные изменения в планировку и внутреннюю отделку квартиры, исходя из собственных потребностей и вкуса.

Важным моментом является то, что покупка недвижимости в Израиле не даёт права претендовать на ВНЖ/ПМЖ или гражданство этой страны. В остальном права иностранных граждан на рынке недвижимости практически не отличаются от прав израильтян, что является выгодным отличием Израиля от некоторых других рынков.

Где выгоднее приобрести недвижимость в Израиле

Необходимо сказать, что в свете последних событий на рынке недвижимости в Израиле можно наблюдать позитивную динамику. Это связано с тем, что государство имеет все предпосылки для эффективного и планомерного развития экономической ситуации. При этом здесь успешно можно вести не только бизнес, но и прекрасно отдохнуть на морском побережье. Также многие туристы приезжают сюда, чтобы побывать на родине исторических мест, указанных в Библии. Государство посещают и многие инвесторы. Эта тенденция связана с тем, что в Израиле развиваются и внедряются новые проекты на строительном рынке. В результате наблюдается постепенный рост цен на любой вид собственности.

Но для выбора соответствующего объекта потребуется определиться с целью покупки. Для местных жителей определить цель покупки довольно легко, ведь они прекрасно разбираются в элементах, формирующих стоимость имущества. Сюда можно отнести цену, дистанцию до работы, школу и коммерческие предприятия. Если недвижимость выбирает иностранец, то его ждут некоторые сложности, поскольку в первую очередь он руководствуется субъективными впечатлениями, а уже потом советами и рассказами людей из близкого окружения, которые будут стараться сделать все, чтобы родственник поселился возле них.

Стоит отметить, что Израиль имеет уникальное месторасположение между трех частей света Азии, Африки и Европы. Она омывается водами Мертвого, Красного и Средиземного морей. При этом большинству туристов известно, что первое из перечисленных самое соленое море на планете. С этим связано то, что некоторые деловые люди здесь возводят заводы по производству соли.

Жилую недвижимость в Израиле реально приобрести на берегу моря и в горных массивах, среди религиозных мест и в оживленных районах. Оно может быть как новым, так и со вторичного рынка. При желании существует вероятность приобрести земельный участок, где в дальнейшем хозяин займется возведением любой частной собственности в зависимости от индивидуального предпочтения.

Любой нерезидент данного государства может приобрести здесь имущество без особых трудностей. Ведь никаких законодательных ограничений для покупки домов и квартир иностранцами нет. При этом важно воспользоваться услугами тех агентств, которые имеют чистую репутацию и довольно долго работают на рынке недвижимости. Сотрудники этих компаний готовы будут подготовить все необходимые документы для заключения юридического договора по любой операции с имуществом, а также с радостью подберут определенный объект недвижимости в зависимости от индивидуальных предпочтений заказчика.

В основном иностранцы приобретают частную собственность в курортных местах. В Израиле к ним можно отнести такие города, как Хайфа, Нетания и Эйлат. Последний находится на берегах Красного моря. Жилье или офис здесь стоит приобретать, потому что данный уголок испытывает наплыв туристов, причем как в летние, так и в зимние периоды. Поэтому есть шанс окупить часть понесенных затрат, если сдавать вашу собственность в аренду различным туристам. Здесь хорошо развит туристический сектор. Ведь на территории этого городка много респектабельных гостиниц, и отдыхающие прибывают со всего мира.

Если говорить про Нетанию и Хайфу, то данные города находятся на берегах Средиземного моря. Но помимо приморского расположения Хайфа привлекает многих иностранных инвесторов множеством исторических памятников.

Также особой популярностью и известностью у паломников, приезжих и инвесторов пользуются города Иерусалим и Тель-Авив. Верующие всех конфессий стараются приобретать жилье на территории Иерусалима. Поэтому в некоторых районах города можно услышать чаще английский язык, нежели иврит. Также стремятся купить квартиры здесь американцы. Они проживают в нем лишь на время отдыха, после чего отправляются на родину, при этом даже не стараются сдать частную собственность в аренду. В межсезонье Иерусалим становится заброшенным и покинутым городом.

Стоит рассмотреть вопрос о покупке недвижимости и на территории Тель-Авива. Ведь это истинная вторая столица Израиля. Однако в отличие от Иерусалима он выглядит более современным, что напрямую влияет и на ценовую политику. Стоит отметить, что за последние несколько лет цена на недвижимость в этом городе возросла на 40 %. Например, один квадратный метр в Иерусалиме обойдется вам в 5 тыс. долларов США, а на бульваре Ротшильда эта цена достигает уже 10 тыс. долларов США. Если рассчитать, то выйдет, что стоимость жилой площади в новостройках может достигать 1 млн 700 долларов США.

Тель-Авив по своей инфраструктуре может сравниться с Нью-Йорком из-за большого количества небоскребов. Со слов представителя одного финансового учреждения Иерусалима, занимающегося ипотечными кредитами, стало известно, что рынок недвижимости этого государства стоит наравне с Европой.

В связи с таким определением потенциальные покупатели классифицируются на несколько групп. К первой категории относятся граждане, которые занимаются скупкой жилья и офисов и последующей сдачей их в аренду либо просто проживают в ней. Ко второй группе относятся те, кто имеет огромное количество денежных средств и видит это государство экономически выгодным центром для дальнейшего развития своего бизнеса. Например, американский миллиардер Дональд Трамп приобрел в собственность целый земельный участок, на котором планирует возвести семидесятиэтажный небоскреб, где будут размещаться офисы.

Необходимо отметить, что рынок недвижимости Израиля отлично справился с финансовым кризисом. При этом многие специалисты уверены, что на территории данного государства цены на частную собственность будут расти. Поэтому покупка здесь частной собственности является выгодным объектом инвестирования.

Недвижимость в Израиле: цены на жилье, нюансы продажи-покупки.

Если вы подумываете о репатриации в Израиль, то понятно, что вопрос о покупке/аренде жилья в этой стране стоит как нельзя остро. Возможности ипотеки, какие-то скидки для переселенцев, где самое дешевое жилье в Израиле? Если покупка жилья прошла под руководством русскоязычных представителей агентства недвижимости, то, как правильно составить договора с коммунальными службами, когда совсем не знаешь иврита? На эти и другие вопросы можно найти полные ответы ниже.

Решение жилищной проблемы в Израиле

Одним из самых распространенных решений для туристов или новых репатриантов в страну – покупка или аренда квартиры, дома. По статистике более 20% вновь прибывших в Израиль пользуется услугами арендодателей. Если встречаются сложные случаи, то государство, как правило, старается помочь. По поводу аренды жилья в Израиле мы уже говорили в предыдущем материале. Сегодня затронем общие вопросы обращения с недвижимостью в стране.

Факты о недвижимости Израиля

1. Для иностранцев нет ограничений на покупку недвижимости в стране;
2. Отсутствие дискриминации к покупателям-иностранцам;
3. Иностранец в Израиле может получить ипотеку под 4% годовых – так называемая машканта;
4. Виза для россиян в страну не нужна;
5. Рынок недвижимости Израиля привлекателен не только для жителей стран СНГ, но и англичан, французов и американцев;
6. До 2008 года Израиль считался самым перспективный рынком для вливания инвестиций. После кризиса, который, кстати, никак не повлиял на стоимость жилья, страна перешла в тройку лидеров по росту! цен на неё. До сих пор там и остается;
7. Каждый пятый житель страны говорит на русском языке, в иных городах – каждый второй;
8. Это единственная страна на западе, где наблюдается положительный прирост населения. В связи с тем, что жилья тут на всех не хватает, то рост цен на квадратные метры будет наблюдаться всегда и во все времена.

Недвижимость в Израиле: цены на квартиры, земельные участки, дома

Совсем недавно мы писали почем можно купить квартиру в Израиле, так что цены на дома/квартиры можно почерпнуть оттуда. Но вот нераскрытым вопросом осталась покупка земельного участка под застройку жилья в популярных городах. А цены на участки следующие (по данным ресурса israelsale.ru):

Город Ришон-ЛеЦион дает возможность выбрать для потенциальных инвесторов землю для строительства коттеджа, виллы рядом с морем и пр. интересных мест. К слову сказать, город располагает «лишними» участками земли, с чем в Израиле слабовато.

Вот 250 кв.м. земли на тихой, пасторальной улице недалеко от моря обойдутся в $437 тыс. Как раз идеальное место для коттеджа. Есть участок побольше (640 кв.м.) для возведения виллы рядом с морем, недалеко от Суперленда. Он обойдется дешевле – всего $180 тыс. Есть вариант с жилым строением (30 кв.м.) на территории участка, которое хоть и старое, но на первое время пойдет. Там за 540 кв.м. просят $535 тыс. Это район повышенного спроса на жилье, поэтому такие цены.

Город Цфат. В нем можно приобрести участок площадью 750 кв.м. с открытым видом на Кинерет за $310 тыс. Земля доступна для строительства коттеджа.

• Участок в Герцлия-Питуах для строительства многоэтажного дома обойдется в $1270 тыс. Это за площадь в 428 кв.м. Если необходим участок для виллы, то за 1100 кв.м. придется отдать $2500 тыс. (это район Кфар-Шмарьяга).

• В городе Реховот участок в 750 кв.м. с разрешением на возведение 6 единиц строений (2 пентхауса и 4 квартиры с садом с видом на центральный каньон) обойдется в $1210 тыс.

• В Петах-Тиква предложений больше. Участок для постройки личного дома в 209 кв.м. обойдется в $390 тыс. Если необходима земля (1200 кв.м.) для постройки многоквартирного дома со всеми разрешениями площадью до 4000 кв.м., то заплатить придется все $3250 тыс.

• В Ган-Явне участок для постройки индивидуального дома в 330 кв.м. выйдет $280 тыс.

• Если нужна вилла (со всеми разрешениями на постройку) площадью 500 кв.м. в Раанане, то придется отдать $225 тыс.

• В Нетании по желанию можно построить либо виллу в 20 метрах от моря (600 кв.м.), где участок выйдет $1750 тыс. Также возвести дом в 5 этажей для 11 квартир на первой линии, где за 640 кв.м. придется отдать $1750 тыс.

• В Иегуд земля для личной виллы площадью 500 кв.м. выйдет $873 тыс.

• В Савьон за участок 1000 кв.м. для строительства виллы придется выложить $7000 тыс.

Строительство домов в Израиле

В стране ещё каких-то 20 лет назад строили исключительно летние коттеджи «циммеры», то сейчас народ переходит массово на строения из натуральной древесины. На то есть свои причины:

• Для израильского климата подобное жилье позволяет меньше расходовать электроэнергии, которая в стране скоро будет по цене золота;
• Экологичность строения, да и внимания требует ноль, подкрашивай его только периодически;
• Строительные компании максимально вкладывают в дома, дабы защитить строение от грибка, влажности и насекомых;
• Дом из дерева строится на порядок быстрее. Допустим, 180 кв.м. можно возвести за 4 месяца;
• Хорошая термоизоляция за счет особой формы стен.

Дерево в Израиле отлично приспосабливается к естественной среде, что идеально для тамошнего климата. Обычно для возведения деревянных конструкций подключают финскую сосну. Стоимость стройки начинается с $1000 за один квадратный метр. Что касается условий оплаты, то они проще, чем на любом другом объекте строительства. Предоплаты, как правило, нет, а расчеты идут согласно требованиям графиков банков, выдающих машканту. Кстати, цены все фиксированные. Продажа недвижимости в Израиле в строительной сфере происходит в нескольких вариантах. Либо в страну прибывают уже готовые конструкции, либо отдельные их элементы.

Стоит также отметить, что наряду с деревом, в Израиле популярно ещё и зеленое строительство “бния ярука”. И если застройка деревянных домов происходит повсеместно, то дом-новинка, который бы гармонировал с природой, возводят пока что только пару компаний, одна из которых – это крупнейшая “Шикун у-бинуй НАДЛАН”. Она уже выстроился более 11 комплексов по всей стране, так что покупателям есть из чего выбрать. Но всё указывает на то, что за зелеными постройками – будущее Израиля.

Небольшие нюансы построек в Израиле

Новая недвижимость в Израиле от застройщика не сразу попадает на регистрацию в Бюро недвижимости. Это связано с тем, что многоквартирное строение попадает под государственную регистрацию полностью и по особенной процедуре. Пока этого не произошло, квартиры оформляются по временным номерам. Это законодательно утвержденная процедура, которой занимается сам застройщик.

Что касается участков под различные типы застроек, то от покупки земли до проживания в уже построенном на ней объекте, человеку (компании) придется пройти несколько этапов:

• Проектирование объекта;
• Привязка согласованного проекта к определенному участку земли;
• Строительство недвижимости;
• Сдача готового объекта в эксплуатацию.

Разрешение на возведения нового объекта недвижимости вне зависимости от его типа (многоквартирный дом, вилла или частное строение) выдается муниципалитетом в течение трех месяцев.

Элитное жилье в Израиле

Люкс жилье в стране отличается своим уникальным, скорее эксклюзивным, стилем. Как правило, это дизайнерские проекты, авторские архитектурные интерьеры, самое лучшее оборудование, современные отделочные материалы и прочие решения, которые придутся по вкусу каждому покупателю. Для каждого покупателя гарантирована тишина и приватность.

Обычно из окон элитной недвижимости открывается панорамный вид на Средиземное море, в поселках есть круглосуточная охрана, развитая инфраструктура. Преимущественно в крупных городах регионального значения и в западной части Израиля расположены те самые постройки люкс (Тель-Авив, Герцлия, Натания, Эйлат). Большой популярностью среди инвесторов пользуются пентхаусы площадью от 120 кв.м.

Ценовая политика разная и зависит от многих известных уже факторов, как планировка, расположение, развитость инфраструктуры, наличие соседей и т.д.:

• Люкс-дом в Тель-Авиве обойдется от €5000 – €7000 за 1 кв.м.;
• Пятикомнатная вилла в Герции площадью в 240 кв.м. (участок – 420 кв.м.) – $1650 тыс.;
• Восьмикомнатная вилла в Эйлате в 600 кв.м. (участок – 850 кв.м.) – $3900 тыс.

Продажа недвижимости в Израиле: доска объявлений, агентства недвижимости

Выбор жилья за рубежом – дело трудоемкое, финансово затратное и сложное. Большое число времени уходит на то, чтобы тщательно изучить местный рынок, проанализировать все риски и перспективы. Агентства недвижимости Израиля (АН), как правило, все делают за покупателей-инвесторов. Специальные доски объявлений, которые можно найти на сайтах, рассказывают о наличии разного рода жилья в городах страны. Сотрудники компаний компетентны в вопросах налогообложения, сотрудничают с крупными адвокатскими конторами, а значит, помогают человеку как можно быстрее и качественнее приобрести жилье в Израиле.

Самыми популярными АН в Израиле среди русских инвесторов принято считать:

1. Компания Gordon Rock, специализирующаяся на продаже/покупке/аренде недвижимости в разных уголках нашей планеты;
2. AlfaRealty-israel более локального действия – временное и постоянное жилье в разных городах Израиля;
3. Компания Israel Home ориентирована только на израильский рынок недвижимости.

После тройки лидеров шагают Apartment Israel, Евро-Резидент, Domik.co.il, IMMI.RU и Армон. Все вышеуказанные компании предоставляют услуги сопровождения сделки, осуществляют налогово-правовой консалтинг операций с жильем в Израиле, обеспечат каждого клиента полной конфиденциальностью и высоким качеством услуг при согласовании договора. С такими лидерами рынка можно не беспокоиться на всех этапах покупки/продажи или аренды недвижимости в стране.

Налог на недвижимость в Израиле

С начала текущего года земельный кодекс страны претерпел изменения, которые вызвали недовольство, как местных, так и иностранных инвесторов. А суть нового налога на недвижимость в следующем.

В прошлом году существовали два типа налогообложения в стране:

• Земельный налог, который оплачивался на сумму прибыли от сделки продажи жилья. Её оплатой занимался, как правило, продавец;
• Налог на приобретение квартиры/дома, который касался покупателя.

До конца 2014 года владельцы недвижимостей (более одной) в Израиле могли купить дом, а после продать его в течение 4-х лет, не заплатив государству ни копейки. С 2015 года все изменилось. Земельный налог не платит только те семьи, в чьей собственности только один дом. Также от оплаты налога освобождаются люди, продающие жилье ниже 4,5 млн. ILS.

Стоит отметить и новое новшество этого года отмена освобождения от оплаты налога для иностранных инвесторов – резидентов, которые не являются израильскими поданными. И их не спасает даже наличие одного дома.

Есть, конечно, ограничения, когда иностранцы могут получить поблажку:

• Отсутствие личной недвижимости в Израиле (расчет берется за всю семью);
• Продажа жилья по наследству;
• Продажа имущества (например, двух небольших домов) для покупки более вместительного дома;
• Продажа помещения, находящегося в совместной собственности (кондоминиум);
• Продажа жилого объекта недвижимости, который достался по наследству от некоммерческой организации.

Если брать во внимание наследуемое жилье, то тут тоже не все так просто. Освобождаться от уплаты налога будут только подарки родителей своим детям. Хотя в некоторых случаях возможны варианты перехода имущества от сестры к брату, если только данное жилье до этого принадлежало их родителям. В рамках таких льгот дается освобождение раз в 1,5 года и только на единственное жилье.

Налоговые органы Израиля рассматривают супругов, их несовершеннолетних детей как единое целое. Именно поэтому в расчет при оплате земельного налога берется все имущество членов семьи.

Особенности обращения с недвижимостью в стране

Страна обетованная может похвастаться льготными условиями покупки жилья для иностранных граждан. Такого ни в одной стране не встретишь. Да и ограничений нет никаких. Ипотека для инвестора, предоставляемая государством, называется машканта. Она выдается под 4,21% в год на срок до 28 лет. Такого в российской экономике не встретишь! Многие молодые израильтяне, вступая во взрослую жизнь, запросто оформляют машканту и много лет подряд её выплачивают.

Для россиян попасть в Израиль вообще не проблема – безвизовый режим. А если у человека припрятано немного денег, есть желание переехать в страну, то хватит немного пожить в Израиле и подать заявление министерство абсорбции.

Помимо помощи сотрудников агентства недвижимости, нужно еще и самостоятельно проводить осмотр будущего приобретения. При выборе дома инвесторам стоит обратить внимание:

• Наличие спокойной обстановке на улице за окном;
• Чистоту окрестностей дома, подъезда, самой улицы;
• Есть ли трещины, следы плесени на стенках здания;
• Состояние крыши, внешних стен сооружения;
• Наличие стоянки для авто;
• Расположение мусорного контейнера.

При выборе квартиры инвесторам стоит обратить внимание:

• Отсутствие плесени, пятен сырости на потолке, стенах помещения;
• Расположение квартиры, чтобы была обеспечена роза ветров (проветриваемость тогда будет лучше);
• Наличие балкона. Если он открытый, то стоимость жилья возрастет, а вот технический послужит помещением для стиральной машинки и бойлера;
• Есть ли солнечный бойлер;
• Месторасположение счетчиков на воду, газ и электричество;
• Состояние кранов и сантехнического оборудования;
• Наличие телефонной линии в квартире;
• Есть ли отопление, когда квартира приобретается в Иерусалиме или в северных районах Израиля;
• Состояние оконных рам, жалюзи, дверей и замков к ним;
• Наличие кондиционера, кладовки для хранения вещей, оборудования для кухни;
• Размер налога на квартиру в городе;
• Какие выплаты за обслуживание дома придется платить в месяц (озеленение, содержание лифта, окружающей территории, подъезда и т.д.).

Полезные советы покупателям

Для начала брокеры советуют составить приблизительную смету затрат на покупку жилья в Израиле. Это связано с тем, что такое приобретение – серьезное капиталовложение, которое не каждый может потянуть. И дело даже не в получении машканты, а в том, что могут быть непредвиденные расходы, составляющие до 9% от общей стоимости жилья по договору купли-продажи. Это и налоги, оплата брокеру, адвокату и т.д.

Также стоит понимать, что машканта составляет до 55% от стоимости жилья, которое вы хотите приобрести. Всё остальное придется найти самостоятельно или получить ссуду в банке, которая в любом случае будет не больше 95% от цены понравившегося дома/квартиры.

Перед тем как получать ипотеку, следует согласовать с банком оптимальный график погашения кредита: дата, сумма в месяц и прочее. Стоит понимать, что чем дольше срок кредита, тем больше вы будете переплачивать израильскому банку или государству. Поэтому старайтесь погашать большими суммами заём, если это не облагается штрафами по договору.

Каких-то конкретных правил покупки жилья в иностранном государстве, но есть золотое правило: не стоит подписывать предварительный договор купли-продажи, риэлтерский договор, пока не известна дата получения машканты и её лимит.

Соблюдение таких простых правил и советов позволит избежать серьезных финансовых потерь при приобретении недвижимости в Израиле.

Как купить недвижимость в Израиле – 1

[FL]”Р[/FL]БК-Недвижимость” продолжает цикл публикаций, посвященных правовым вопросам приобретения недвижимости за границей. Постоянным автором колонки выступает Михаил Хаймович, адвокат, бизнес – консультант, автор более 15 печатных работ по проблемам налогового и предпринимательского права монографии “Бизнес в РФ. Правовые и налоговые проблемы”, 2012г. и учебника “Основы правовых знаний”, 2013г. Тема сегодняшнего материала – сделки с недвижимостью в Израиле (материал разделен на 3 части, следите за обновлениями).

Виды собственности и объекты недвижимости в Израиле

Более 90% земельного фонда Израиля находится в государственной собственности и управляется Земельным управлением, называемым “Минхаль”. Часть земель сдается в долгосрочную аренду физическим и (или) юридическим лицам, в соответствии с установленным предназначением.

Значительная часть земель капитализирована, то есть прошла процедуру, подобную приватизации. По капитализированному участку земли договор аренды с Земельным управлением заключается на 50 лет, и арендная плата вносится вперед на весь срок аренды. Договор с арендатором, его наследниками или правопреемником продлевается автоматически на следующие 50 лет. Кроме того, арендатор вправе переуступить право аренды другому лицу. Такой режим владения фактически устраняет разницу между правом частной собственности на вышеуказанный участок и правом на его долгосрочную аренду.

Если земля не капитализирована, то по ней существует обязанность выплаты ежегодной арендной платы государству и что самое важное – за государством остается право прекратить договор аренды, по истечении его срока. Поэтому перед осуществлением сделки важно проверить и убедиться, что приобретаемая земля капитализирована на основании подписанного договора аренды.

В соответствии с действующим законодательством Израиля, право собственности на землю и на возведенный в соответствии с законом на ней объект недвижимости неразделимы. Договор аренды включает в себя право на строительство определенного объекта недвижимости, который представляет собой неотъемлемую часть права пользования на землю.

Объекты недвижимости жилого предназначения можно разделить на:

  • квартиры в многоквартирном доме;
  • апартаменты в доме гостиничного типа;
  • виллы;
  • коттеджи.

Статус квартиры и возможность ее использования не имеет особенностей и не нуждается в пояснениях.

Вилла – отдельно стоящее здание, как правило, жилая площадь виллы не превышает 260 кв. м. Участок земли, на котором стоит вилла, может составлять несколько сотен кв. м., что по российским меркам почти что ничего.

Коттедж отличается от виллы меньшей жилой площадью, меньшим участком земли и наличием общей стены с соседями, поэтому вокруг коттеджа нельзя обойти вокруг.

Апартаменты – жилая квартира, расположенная в доме гостиничного типа, которая по форме записи представляет частную собственность, со всеми вытекающими из этого правами, однако такого рода квартира обременена обязанностью ее владельца по сдаче в аренду. Владелец апартаментов имеет право ограниченного срока проживания в данной квартире (от трех до шести месяцев), остальное количество дней в году квартира обязана сдаваться управляющей компании гостиницы в аренду.

Период использования апартаментов владельцем может быть разбит на несколько периодов пребывания. Владелец апартаментов участвует в разделе дивидендов гостиницы, которые могут быть зафиксированы в договоре с управляющей кампанией в фиксированном проценте от стоимости апартаментов.

Правовой статус покупателя и ограничения в использовании

Объект недвижимости в виде земельного участка и расположенного на нем строения, когда земельный участок находится в собственности государства Израиль и передан в аренду (возможно и капитализирован) может передаваться новому пользователю. В случае капитализированного участка такая передача практически не отличается от приобретения в собственность.

Право приобретения таких объектов недвижимости, даже капитализированных, подчинено некоторым ограничениям, а именно:

  • земли или построенные на них объекты, имеет право приобрести только гражданин Израиля или иностранный гражданин, имеющий право на репатриацию на основании Закона о возвращении;
  • любое действие, связанное с объектом недвижимости нуждается в согласии Земельного управления (за исключением квартир в многоквартирном доме).

Данных ограничений не существует в объектах недвижимости, находящихся в частной собственности.

Таким образом, физическое лицо, не являющееся гражданином Израиля и не имеющее никакого отношения к еврейству, имеет право приобрести объект недвижимости, находящийся только в частной собственности. Важно подчеркнуть, что на данное лицо не возлагается каких – либо дополнительных ограничений и его права и обязанности не отличаются от прав гражданина Израиля. На приобретателя объекта недвижимости возлагаются те же обязанности по оплате всех налогов и текущих платежей, которые возлагаются на гражданина Израиля, о которых пойдет речь в следующей статье.

Вместе с этим данное лицо будет обладать правом на неприкосновенность частной собственности, а также правом на осуществление каких либо действий по отношению к объекту недвижимости, как то продажа, сдача в аренду, получение прибыли, дарение, завещание, право пользования в соответствии с его предназначением и т.д.

Те же права и обязанности возлагаются и на иностранных граждан, которые имеют право на приобретение объекта недвижимости, находящегося в собственности государствам под управлением “Минхаль”, как указано выше.

Осталось выяснить, кто же эти люди, имеющие право на репатриацию, и на которых не распространяются ограничения по продаже недвижимости?

Закон о возвращении принят Парламентом Израиля (Кнессетом) 5 июля 1950 года. Он является правовой основой для предоставления израильского гражданства по Закону о гражданстве от 1952 года, который предусматривает автоматическое получение статуса гражданина каждым евреем, прибывшим в страну на основании Закона о возвращении.

В применении к настоящему Закону евреем считается тот, кто рожден от матери-еврейки и не перешел в другое вероисповедание, а также лицо, принявшее иудаизм.

Нееврейский супруг, дети и внуки еврея, прибывшего в страну на основании Закона о возвращении, располагают тем же гражданским статусом и пользуются теми же правами и льготами, что и другие репатрианты. Более точно людей, имеющих право на репатриацию, можно определить следующим образом:

  • Еврей (человек, у которого мать-еврейка)
  • Сын/дочь еврея (для тех, у кого отец — еврей)
  • Внук/внучка еврея.
  • Жена/муж человека, имеющего право на возвращение.
  • Вдова/вдовец человека, имеющего право на возвращение, при условии, что он/она не вступил в повторный брак.

То есть если у вас или вашей жены хотя бы один дедушка еврей или одна прабабушка еврейка, то вся семья попадает под действие Закона о репатриации. При покупке недвижимости необходимо заявить об этом факте адвокату, оформляющему сделку, и ограничения, о которых говорилось выше, вас не коснуться.

Репатриироваться в дальнейшем нет необходимости. Покупатель может владеть недвижимостью, приезжать в Израиль как гражданин России на срок не более чем на 90 дней в течение полугода без визы.

Информация о виде собственности и ограничениях в ее приобретении сведена в таблицу.

Вид собственности

Ограничения

Никаких ограничений, право приобретения иностранным гражданином. Национальность покупателя не имеет значения

Земли, находящиеся в управлении “Минхаль” (капитализированные и не капитализированные) и строения, расположенные на них

Право на приобретение ограничено только гражданами Израиля и лицами, имеющими право на репатриацию. Обязанность по уплате ежегодной арендной платы и право государства прекратить договор аренды (для не капитализированных участков). Обязательное согласие “Минхаль” на проведение каких либо операций с объектом недвижимости (за исключением жилых квартир)

Апартаменты, находящиеся в частной собственности

Обязанность сдачи в аренду управляющей компании гостиницы

Регистрирующие органы и регистрация недвижимости

В зависимости от статуса записи объекта недвижимости на момент продажи регистрация права собственности происходит в:

  • Бюро по регистрации недвижимости;
  • Земельном управлении Израиля;
  • Расселяющей компании.

Иногда существуют варианты, когда объект недвижимости регистрируется одновременно в нескольких из вышеуказанных органов. Например, запись права собственности на частный дом, построенный на земле, находящейся в управлении земельного управления Израиля (Минхаль), происходит сначала в земельном управлении, а только после этого в Бюро по регистрации недвижимости.

В случае если объект недвижимости находится в частной собственности, в Земельном управлении регистрация не нужна, а актуальными регистрирующими органами будут являться бюро по регистрации недвижимости и (или) управляющая компания.

Когда речь идет о квартире в новом жилом комплексе, то, как правило, запись жилого дома в целом и каждой квартиры в отдельности в Бюро по регистрации недвижимости, занимает от 3 до 5 лет, а иногда даже больше, но стадия процесса не влияет на стоимость квартиры.

В данной ситуации расселяющая компания берет на себя полный объем обязанностей по ведению всех записей, связанных с квартирами в проекте, по регистрации права собственности приобретателя на квартиру, а также обязанности по предоставлению полной информацию о статусе каждой отдельной квартиры в проекте. Таким образом, до момента регистрации нового проекта в Бюро по записи недвижимости, расселяющая компания берет на себя его функции. Вместе с этим, расселяющая компания предоставляет возможность производства предупредительной записи в пользу приобретателей квартир в проекте, в Бюро по регистрации недвижимости до момента регистрации проекта.

Михаил Хаймович. Материалы статьи подготовлены при содействии президента израильской русскоязычной коллегии адвокатов Эли (Ильи) Гервица и президента международного агентства Gordon Rock Станислава Зингеля

Купить дом в Израиле: выгодно или нет?

Инвестиции в израильскую недвижимость не являются альтернативой опционам газовых компаний или участию в лотерее. Для израильтян и не только — это альтернатива хранению денег в банке, которое в Израиле дает доходность, близкую к нулевой. И если кто-то рассказывает вам, как в Израиле можно быстро удвоить свои активы, бегите: это, скорее всего, мошенник. Вместе с тем инвестиции в недвижимость в Израиле дают целый ряд преференций и бонусов своим обладателям. Рассмотрим некоторые из них.

Польза от израильской недвижимости

Увы, чем дороже актив, тем меньший в процентном отношении ежемесячный или ежегодный доход он принесет вам от сдачи в аренду. И если в студенческих городках, удаленных от центра Израиля, можно претендовать на 4,99% годовых брутто, то на израильской «золотой миле» в центре тель-авивского пляжа и до 1,5% добраться не просто.

Вариантов вложений при этом обычно бывает два (и говорим мы, конечно же, о крупных суммах). Можно приобрести что-то одно большое, небольшой в процентах доход, немного головной боли при сдаче в аренду. Но можно действовать иначе, например: «нарезать» бюджет на много объектов, чтобы сдавать их по относительно высокой по израильским меркам ставке.

При этом нужно понимать, что это воспринимается израильской налоговой как бизнес и налогооблагается тоже как бизнес. А в Израиле налоги не 13% или 6%, как привыкли в России.

Также учитывайте важный водораздел между жилой и коммерческой недвижимостью. Коммерческая недвижимость приносит заметно больший текущий доход, который варьировался до недавнего времени, очевидно, в диапазоне между 6% и 10%.

Однако жилая недвижимость меньше подвержена флуктуациям. Ведь даже в кризис людям где-то необходимо жить, к тому же именно жилая недвижимость показывает лучший прирост капитальной стоимости. Именно последний, а вовсе не текущий доход от сдачи в аренду за последние 10 с небольшим лет был основным источником дохода от недвижимости в Израиле. Если говорить о жилой недвижимости, «средняя температура по больнице» за последнее десятилетие более чем удвоилась. С корпоративной недвижимостью этого не произошло.

Недвижимость как на экспорт

Израиль — правовое государство. И, несмотря на то, что покупатель может не являться резидентом страны и тем более гражданином, его права на актив будут защищены ничуть не меньше, чем если бы он был коренным израильтянином и отставным кадровым военным. Неудивительно, что одной из основных особенностей рынка израильской недвижимости является диверсифицированный спрос. Последний даже заставляет шутить, что недвижимость не является экспортным товаром, потому что ее довольно тяжело перемещать, но Израиль в этом плане представляет исключение.

Зарубежный спрос лучше всего характеризуется догоняющими синусоидами. И когда кризис накрывает одну страну, например Америку, и покупатели из этой страны уходят с рынка, на их место приходят покупатели других стран, например Евросоюза, где евро неожиданно становится очень жесткой валютой, а потом их меняют выводящие активы из своих банков россияне. Или, например, в Англии регуляторы начали, опережая мир на 10 лет, задавать вопросы о происхождении активов, и активы утекали в том числе в Израиль.

Российский интерес к инвестициям в Израиль

Россия является очень доминантным игроком на рынке израильской недвижимости, в первую очередь вместе с Америкой, Францией и Англией. 2016 год был очень тяжелым для наших российских клиентов и для нашего департамента недвижимости. 2017-й тоже. Потому что верхи уже не могли, а низы еще не хотели. Изменился банковский мир. Глобально — покупать недвижимость в Израиле на деньги в чемоданах, на офшорах, на личных счетах в третьих странах, о которых забыли уведомить страну своего проживания, вначале стало сложно, а потом невозможно. Банковская система отказывалась принимать деньги, которые она не считала кристально белыми. Российские клиенты по-прежнему какое-то время еще жили в state of mind:

«Вы с ума сошли? Я прихожу с деньгами — я здесь хозяин».

Американский регулятор и ОЭСР, регуляторы других стран приложили очень много сил, чтобы донести до людей новые правила игры. Мы внесли в это свою скромную лепту. И в 2018–2019 годах количество сделок россиян резко увеличилось в сравнении с 2016–2017 годами. Связано ли это только с принятием новых правил игры, или также с тем, что, несмотря на то, что после кризиса 2014 года, в отличие от двух прошлых, мы не наблюдаем в России резкого отскока, люди научились жить при долларе за 60–65? Что тут является первичной причиной, а что вторичной — мы не знаем. Но тенденцию на возвращение россиян к израильскому рынку в последние годы мы замечаем.

Инвестиционные минусы

К моему глубокому сожалению, в Израиле нет программы гражданства и вида на жительство в обмен на инвестиции. Более того, на сегодняшний момент Израиль дискриминирует покупателей-иностранцев: не поощряет специальными льготными налогами, видами на жительство и гражданствами, а, наоборот, дискриминирует, взимая более высокий налог на приобретение (налога на собственность в Израиле, к счастью, нет). Наличие израильской недвижимости не только не дает вам право на израильское гражданство или постоянный вид на жительство. Оно даже не улучшает ваших туристических прав. Если вы как турист можете проводить в Израиле не более 90 дней из 180, то зависнуть в Израиле на лишние 3–6 месяцев, просто потому что у вас есть в Израиле своя квартира, не получится.

А плюсы есть? Есть

Для кого-то это причина не инвестировать в израильскую недвижимость. Но возможна и альтернативная точка зрения. Если страна, во-первых, может себе позволить отталкивать иностранных инвесторов, а во-вторых, она не просто может себе это позволить, но и позволяет, а цены на недвижимость при этом продолжают расти — наверное, это говорит об устойчивости рынка и том, что эта инвестиция является консервативной и надежной. А это ровно то, чего ищет большинство наших клиентов от инвестиций в недвижимость.

Зарабатывать быстрые деньги они умеют в сфере своего основного бизнеса. Защищать и сохранять свои деньги многие из них пытаются путем инвестиций в израильскую недвижимость, даже заплатив «цену входного билета» в виде налога на покупку недвижимости.

Недавно я прочитал заголовок о том, что цены на инвестиционную недвижимость на Кипре упали на 13%, потому что вводится новая регуляция в сфере гражданства за инвестиции. Предположить, что инвестиционная недвижимость падает, а другая недвижимость никак на это не реагирует, было бы, наверное, несколько наивно. В Израиле же риск того, что кому-то тут закроют лавочку и поэтому те, кто успели влезть в этот трамвай, потеряют деньги, в контексте формулы «гражданство за недвижимость» не актуален.

Инструкция к применению

Со своей недвижимостью вы можете делать три вещи:

  • Вы можете пользоваться ею сами в самом широком смысле этого слова. Жить в ней, когда приезжаете в Израиль, давать ключи от нее своим родителям, которые хотят пересидеть холодную московскую зиму в плюс 20 вместо минус 20, поселять туда своих друзей, у которых квартиры в Израиле нет, а вот вилла на озере Комо как раз есть, ключи от которой они будут рады предоставить вам. В общем, личное использование по всему фронту.
  • Сдача в долгосрочную аренду. В Израиле принято сдавать на период, кратный году, без права расторжения посередине ни той, ни другой стороной. Увы, если вы сдаете квартиру в долгую, сами жить вы в ней не сможете. И даже если вам очень сильно приспичит въехать туда посередине этого года, вы не сможете этого сделать.
  • Если квартира находится в туристических районах Израиля, можно сдавать квартиру в краткосрочную аренду. Тренд Airbnb, конечно, не обошел Израиль стороной. Это можно делать, и не проживая в Израиле. Понятно, что когда первичный рынок становится большим, на нем появляются вторичные игроки — операционные компании, которые за умеренную плату возьмут на себя всю головную боль.

И напоследок

Прирост капитальной стоимости и продажа по более высокой цене, чем стоимость покупки, даже с налогами — это не просто возможно, это один из основных стратегических подходов. Но надо учитывать, что при покупке и продаже недвижимости вас ожидают немалые расходы, как то: оплата адвокатов — дважды, оплата риелторов — дважды, оплата налога на приобретение — один раз, оплата налога на рост капитальной стоимости — один раз. Купить сегодня, а продать с прибылью через год у вас вряд ли получится.

Поэтому сделки должны планироваться консервативные и долгосрочные. И если основным источником дохода вы рассматриваете прирост капитальной стоимости, который реализуется через продажу, то путь, которым идет большинство наших клиентов, это покупка квартиры на самых ранних стадиях, до начала строительства, с тем чтобы основная часть прироста капитальной стоимости произошла за счет того, чтобы квартира была застроена, а не за счет общей тенденции рынка к росту, которая куда менее прогнозируема.

Читайте также:  Дворцово-парковый ансамбль Гатчины в Гатчине — подробная информация с фото
Добавить комментарий